所有者不明不動産

土地に昭和初期に設定された名義人不明の借地権が登記されており売却の支障になっていたことから、訴訟を経て当該借地権の登記を抹消した事例

相談前

依頼者は、所有土地（駐車場）の売却を検討していました。しかし、名義人不明の借地権設定登記がされており、その登記の存在が売却にあたっての支障となっていました。借地権はかなり昔に設定されたもので、売却を検討した当時は、借地名義人が土地を使用しているという実態はありませんでした。また、登記に記録されている借地権名義人の住所はいわゆる旧住所であり、その所在も不明でした。

相談後

まず、借地権の登記名義人又は相続人の所在を把握することから開始しました。登記上の住所をもとに戸籍を取り寄せたところ、既に名義人が亡くなっていることが判明しました。そこで、戸籍から相続人を特定し、借地権抹消に協力頂くようにお願いする手紙を出しました。ただ、相続人があまり協力的ではなかったことから、借地権登記の抹消を請求する訴訟を提起しました。裁判では、相続人の出廷はなく、当方の抹消請求を認める判決が下されました。その後、登記に基づき、借地権の抹消登記請求がされました。

家賃回収

内容証明郵便送付のみで、滞納賃料を全額回収した事例

相談前

借主は福岡市中心部の鉄筋８階ビルにて雑貨ショップを運営する法人。25万円の家賃の滞納が半年間続き、困っていた家主様より家賃回収のご依頼をいただきました。

相談後

家主様から依頼を受けた翌日に内容証明郵便送付。支払が無ければ、賃貸借契約を解除する旨を明記しました。そうしたところ、送付後まもなくして、雑貨ショップの経営者から連絡が入り、「すぐに滞納家賃全額支払うので、賃貸借契約の解除はしないでほしい」とのこと。連絡を受けた翌日、滞納賃料全額の入金があり、今後は遅れないように経営者に念押しして、解決に至りました。

建物明渡請求・立退き請求

別居中の夫婦に対する明渡請求

相談前

首都圏郊外の一軒家を夫婦に貸していたところ、二人は別居状態に。物件には妻子が居住していたが、家賃の支払いが3か月遅れており、妻とは連絡が付かなかった。

相談後

３か月滞納後、夫に対して内容証明郵便を送付したところ、夫から連絡が入りました。夫からは、「物件には妻と子供が住んでいる。家賃が支払えなくなったので退去してほしいが、妻が出て行ってくれない」と申出がありましたので、妻に連絡を試みましたが、連絡がとれません。そこで、やむなく夫と妻両名を被告として訴訟を提起しました。第１回の裁判期日には誰も出廷しなかったことから、１週間後に夫と妻に明け渡しを命じる判決が下されました。その後もなお妻と連絡がとれませんでしたので、強制執行の申立をしました。強制執行の催告時に、妻から連絡が入り、「なぜ建物を明け渡さなければならないのか」などとクレームが入りました。私から強制執行の手続きの流れを説明し、納得して頂きました。その後、断行期日までに引っ越しをしていただき、解決に至りました。

建物明渡請求・立退き請求

逮捕勾留された借主に対する明渡請求

相談前

賃料を滞納している借主が刑事事件で逮捕勾留されてしまい、今後借主から支払の見込みがなく明渡請求をお願いしたいとのことで、オーナー様よりご相談のうえ受任しました。

相談後

この借主には、連絡が取れる身寄りや連帯保証人がおらず、任意交渉の余地も無かったことから、直ちに建物明渡請求訴訟を提起しました。借主が勾留されている場合に建物明け渡し訴訟手続を進めるにあたって問題となるのが、裁判書類の送達の問題ですが、本件の場合、借主から家主様宛の手紙に勾留場所が記載されていたことから、無事勾留場所へ裁判書類を送達することができました。また、訴訟手続中も借主は釈放されることがなかったため、借主に対して建物明け渡しを命じる判決を取得したのち、強制執行手続に至るまで、粛々と手続を進めていきました。借主は強制執行手続終了直後に釈放され、私のもとに連絡が入りました。借主に対し、住居については既に強制執行手続きにより明け渡しが完了していることを説明したうえで、市役所の福祉窓口を案内し、まもなく住居が確保できたとの連絡が入りました。

建物明渡請求・立退き請求

外国人の無断転貸において占有者を特定して明け渡しに至った事例

相談前

物件は福岡県内の単身者用アパートです。家賃滞納がはじまったので、管理会社が賃借人に電話で督促をしようとしましたが、連絡が取れませんでした。そこで、管理会社が物件を訪問したところ、部屋から出てきたのは男性でした。管理会社の担当者が男性に問いただしたところ、「現在は自分一人が住んでいる。私は、賃貸借契約の連帯保証人。賃借人（外国人女性）が今どこにいるのか全く分からない」と話がありました。対応に困ったオーナー様と管理会社様よりご相談があり、弊事務所にて受任することになりました。

相談後

本件については、賃借人と連帯保証人である占有者に対して、家賃滞納及び無断転貸を理由に契約を解除し、直ちに明渡請求訴訟を提起することにしました。まずは、賃借人及び物件の占有者である連帯保証人に対し、建物明渡請求訴訟を提起しました。そのうちに、占有者である連帯保証人とも連絡がとれなくなり、物件の電気ガス水道も停止してしまい、物件には誰も居住していない状態となりました。賃借人、占有者双方連絡がとれなくなり、また、住居や居所、就業場所も全く把握することができなかったことから、訴状を公示送達とし、賃借人及び占有者双方に対して明渡を命じる判決が下されるに至りました。その後、強制執行手続により、物件の明渡を実現するに至りました。

建物明渡請求・立退き請求

ペットの無断飼育を訴訟において立証し、借主退去に至った事例

相談前

家主様は、十数年来、それまで住んでいた政令指定都市の一戸建てのご自宅を賃貸されていました。しかし、借主の方からの理由なきクレーム等のトラブルに長年悩んできたのに加え、借主が家主様に無断で建物を増改築するなど、長年にわたる契約違反行為に悩んでいました。それに加え、家賃滞納が恒常的に生じていたことや、近所から犬の声がうるさいとのクレーム、近所との数々のトラブルなどが生じていたことから、借主を退去させたい、問題を解決したいとのことで、当事務所に相談され、訴訟受任となりました。

相談後

当方から、①借主が一軒家の建物部分を無断で増改築していること、②家主に無断で犬を飼育していることや、犬の飼育について近所からのクレームが発生していることを理由に、裁判所において賃貸借契約の解除を主張したところ、先方からは、①については従前承諾があったこと、②については、そもそも犬を飼育していない、といった反論がありました。当事者双方の主張のなかで特に問題になったのは、②ペット（犬）を無断で飼育しているのではないか、という点です。賃借人が否定していることから、当方から裁判所に対して積極的に主張立証を行う必要がありました。そこで、裁判所の調査嘱託を用いて、①借主が物件にて犬を飼育している旨の届出をしているのか、②狂犬病注射を行っているのか照会しました。すると、借主が小型犬を数頭飼育している旨の届出があり、直近でも狂犬病注射を行っている旨の回答があり、借主が犬を飼育していることが、証拠上明らかになりました。その後、裁判所の和解勧試を経て、賃借人が退去することを前提とする裁判上の和解が成立しました。